Hyresgäster missnöjda
med badrumsrenovering

	Foto: Christer Nordemo

Hyresgäster i Stockholmsförorten Skogås är mycket missnöjda med det stambyte och den badrumsrenovering som utförts av företaget Rum i Rum. Kritiken gäller bland annat hur kommuni­kationen med hyresgästerna fungerat men också det tekniska utförandet på många punkter.

Det är nu snart tre år sedan som fastighetsägaren Akelius tog beslutet om ett stambyte och badrumsrenovering i hyresbostäderna på Storvretsvägen, Säterbacken och Vallhornsvägen i Skogås. Totalt rör det sig om drygt 700 lägenheter i hus som byggdes på 1960-talet.
    Akelius valde att anlita Lidingöföretaget Rum i Rum AB. Företaget ingår i Partab-koncernen som tillverkar prefabricerade badrum. Rum i Rums metod innebär att prefabricerade vägg-, golv- och takmoduler monteras ihop i det befintliga badrummet.

Problem med tillgänglighet, ventilation och lukt
Leif Zetterdahl, som har bott i en av de aktuella fastigheterna sedan 1970-talet, är talesman för de kritiska hyresgästerna.
    – Jag reagerade redan när vi fick titta på en utställning av badrumsmodulerna. Trösklarna blir 5–11 cm höga. Det går därmed inte att handikappanpassa badrummen så att det enkelt går att köra in en rullstol, förklarar Leif Zetterdahl.
    Arbetena inleddes hösten 2006 och hyresgästerna är på en rad punkter mycket kritiska till hur de utförts. Rum i Rum har inte heller hållit de utlovade renoveringstiderna på 1,5–2 veckor per badrum.
    Ett exempel på bristande kvalitet är enligt Leif Zetterdahl att väggskivorna vid ett tillfälle stod oskyddade utomhus under en vecka.
    – Det var under en vecka när det regnade kraftigt.
    Han ifrågasätter också om ventilationen fungerar mellan den gamla och nya badrumsväggen så att fukten transporteras bort.
    – Det finns också exempel på att ventilationen inte fungerar i både kök och badrum efter renoveringen, uppger Leif Zetterdahl.
    Problem har uppstått med luktöverföring, exempelvis har röklukt spridit sig från den nedersta våningen till den översta. Ljudstörningar har också uppkommit, hävdar Leif Zetterdahl.
    – Det går heller inte att göra rent mellan den nya väggen och den gamla.
    Brandsäkerheten är ett annat område som han är kritisk till.
    – Vad händer om det börjar brinna i de nya plaströren? Branden skulle då kunna sprida sig snabbt i husen.
    Många rördragningar är heller inte professionellt utförda, anser Leif Zetterdahl. Rum i Rum har tvingats göra om rördragningar samt riva de nya väggarna i ett av badrummen och montera upp nya, uppger han.
    Leif Zetterdahl är också skeptisk till själva metoden i vissa avseenden.
    – Kakelplattorna lossnar lätt från den förzinkade plåten som de är fästa vid. Jag har av en tekniker på NCC fått veta att det är olämpligt att sätta kakel på sådana plåtar eftersom det är ett material som rör sig när temperaturen ändras.
    Det förekommer även uppgifter om att en ättiksbaserad silikon använts som tätningsmedel. Ättiksbaserad silikon bör inte kombineras med metall på grund av risken för korrosion.

	Höga trösklar till de ”nya” badrummen är bara ett av många problem som uppkommit i samband med stamrenoveringen i Skogås enligt hyresgästerna.                      Foto: Zetterdahl/Martis

Dålig hyresgästinformation
Generellt är Leif Zetterdahl kritisk till hur Rum i Rum informerat hyresgästerna om projektet.
    – De har inte kunnat svara på enkla frågor som jag ställt, exempelvis om hur fukten kan ventileras bort.
    En anledning till att kommunikationen med hyresgästerna har fungerat dåligt är att en del av företagets personal inte talar svenska. Det har därför varit svårt för hyresgästerna att få svar på frågor och att framföra synpunkter. 

Tveksamt typgodkännande
Rum i Rum har uppgett att metoden är testad och typgodkänd men har inte kunnat visa upp något bevis för det, påpekar Leif Zetterdahl. Partabs prefabricerade badrum är typgodkända av Norsk Byggforskningsinstitutt, men frågan är om det gäller även när de platsbyggs.
    – Enligt Rum i Rum ska de renoverade badrummen klassificeras som duschkabiner och inte som våtrum, säger Leif Zetterdahl.
    Vid insidan av lägenhetsdörrarna har funnits protokoll för att visa vilka arbeten som utförts och av vem, men det har heller inte hanterats bra av företaget, anser han.
    Badrumsrenoveringarna fortsätter i området trots kritiken. Rum i Rum har för hyresgästerna uppgett att det inte varit några problem i tidigare projekt. Samma personal har använts i dessa, hävdar företaget.

Klas Sörbo

Tekniska brister och
tveksamma lösningar

	Här har skyddsröret från den stående stammen inte dragits ner genom taklivet.          Foto: Christer Nordemo

Vid ett besök av VVS-Forum på arbetsplatsen i Skogås kunde vi få mycket av det hyresgästernas representant Leif Zetterdahl sagt bekräftat. I den första lägenheten vi besökte hade renoveringen startat knappt fyra veckor tidigare enligt protokollet på lägenhetsdörren. Renoveringen var ännu inte helt klar och protokollet, som ska visa vem som utfört vilket arbete vid vilken tidpunkt, hade bara använts under de första dagarna av renoveringen.
    I badrummet kunde vi konstatera att bakom de nya väggsektionerna var rengöringen av de gamla väggarna bristfällig. Detta utrymme mellan väggarna står i ”fri” förbindelse med utrymmet ovan, det nya lösa undertaket av plåtskivor, och det kan inte uteslutas att lukt och mögel härifrån med tiden kan komma att göra sig påmint.
    Nere i källaren kunde vi se ett antal rörgenomföringar genom taket från de stående stammarna, genom sannolika brandceller, som inte brandtätats korrekt då enbart silikon hade använts. De stående vattenstammarna är av PEX-rör enligt principen rör-i-rör. På två ställen såg vi att skyddsröret från dessa stammar inte var framdraget genom taklivet, vilket innebär att ett eventuellt läckage inte indikeras förrän bjälklaget är vattenfyllt.
    De övriga synliga VVS-installationerna i källarplanet är av en helt annan kvalitet och utförandet såg fackmannamässigt ut. När vi påpekar detta för Leif Zetterdahl så förklarar han:
    – I källaren är det inte egen personal från Rum i Rum som utfört installationerna. Här har man istället tagit in ett lokalt VVS-företag som utfört rörarbetet.
    Visst är det en del speciallösningar även på källarinstallationerna. Men så är det också nya stammar som ska dras parallellt med de gamla och båda systemen ska dessutom vara i drift samtidigt för att möjliggöra kvarboende under renoveringsarbetet.
    Att dra helt nya stammar med ny placering i ett gammalt hus är inte så lätt, vilket även gjort sig påmint uppe i lägenheterna. Bland annat har man dragit nya avloppsstammar i taket, inbyggda i lådor, mitt framför glasade dörröverljus. I köken har nya avloppsrör från diskbänken dragits horisontellt genom andra köksskåp, vilket kraftigt minskat förvaringsutrymmet i dessa skåp. I en klädkammare fann vi kall- och varmvattenrör ihopklamrade med buntband. Enligt branschreglerna för Säker Vatteninstallation ska inte dessa rör monteras så de kommer i kontakt med varandra för att minska risken för legionellatillväxt. I andra rum har man dragit nya vertikala stammar mot befintliga väggar. Dessa har man sedan byggt in i utanpåliggande lådor, vilket gett rummet både ny utformning och känsla samt gjort det svårare att möblera.

Christer Nordemo

1. Nya rör monterade i en klädkammare. Redan i VVS-Forum nr 12/2006 gick VVS-Auktorisation ut och varnade för den ökade risken för legionellatillväxt när kall- och varmvattenrör klamrades bredvid varandra och idag är det inte tillåtet enligt branschreglerna. 2. Ovan de nya badrummens undertak ska många installationer få plats. 3. Här är den nya stammen dragen precis framför dörrens överljus. 4. Förvaringsutrymmet i köksskåpen minskar då de nya stammarna också ska få plats där. 5. Ny stamlåda i ett bostadsrum. 6. Rengöringen av de gamla väggarna får bedömas som bristfällig innan de nya väggarna monterades utanpå.  Foto: Zetterdahl/Martis

Renovering stoppad och
flera överklagandeprocesser

Under sommaren stoppades stamrenoveringen i Akelius fastigheter i Skogås av byggnadsnämnden i Huddinge. Parallellt driver också representanter från hyresgästerna flera överklagandeprocesser.
    I somras uppgav Joseph Kato-Wakabi, byggnadsinspektör på Huddinge kommun, till VVS-Forum att man hade utfärdat byggstopp i enlighet med plan- och bygglagen med anledning av att kontrollplanen inte hade följts. Renoveringen har nu kommit igång, men på felaktiga grunder menar hyresgästrepresentanten Leif Zetterdahl:
    – Vi anser att kommunen har gjort fel som upphävt byggstoppet och vi har nu överklagat beslutet till länsstyrelsen.
    Bland de övriga processer som pågår kan nämnas att hyresgästerna även har överklagat Hyresnämndens beslut om godkännande av förbättringsarbeten till Svea Hovrätt. Detta med anledning av att man anser den tekniska lösningen som olämplig samt att renoveringen innehåller bristande handikappanpassning.

Christer Nordemo

Rum i Rum bemöter kritiken

Akelius Fastigheter AB har beretts möjlighet att kommentera påståendena i artiklarna men avböjt och hänvisar i stället till Rum i Rum AB. Christer Carlsson, chef region östra Sverige på Akelius Fastigheter AB, säger dock till VVS-Forum:
– Vår inställning är densamma som hyresgästernas, det vill säga att vi vill ha en bra slutprodukt.

Det finns i artiklarna många påståenden och oklarheter gällande renoveringen. För att ge Rum i Rum möjlighet att bemöta merparten av påståendena sände vi över ett dokument i punktform med frågor till företaget. Rum i Rums representant Olle Öberg har bemött påståendena med svar enligt nedan.

Enligt representanter för den lokala Hyresgästföreningen har ni uppgett att de badrum som ni bygger är godkända enligt Teknisk godkjenning från Norges byggforskningsinstitutt (NBI, numera Sintef). Enligt vad vi erfar gäller detta godkännande bara färdigbyggda prefabricerade moduler, inte prefabricerade sektioner som monteras ihop på plats. Finns det något godkännande för den typ av badrum som installeras i Skogås?
    – Detta är en total missuppfattning. Vår representant har deltagit på ett hyresgästmöte och har bland annat berättat att Partabs badrumsvolymer, de som produceras för nybyggnationer av bostäder och hotell, är ”tekniskt godkända” av NBI. Det har inte sagts att Rum i Rum har detta godkännande.

Trösklarna till badrummen blir ända upp till 11 cm höga. Begränsar detta inte möjligheten till handikappanpassning?
– En tröskelhöjd på 11 cm måste vara ett undantagsfall och förmodligen finns det ovanför ett skyddsrum, där golvnivån var högre än vanligt. Den befintliga golvnivån har dokumenterats vid en försyn innan byggstarten och beställaren har informerats om eventuella avvikelser.

Enligt hyresgäster så har det stått oskyddade väggsektioner utomhus, bland annat i regn, i över en vecka. Finns det inte risk att detta påverkar kvaliteten på slutresultatet?
– Alla pallar är mycket noggrant emballerade från fabrik och är så ända tills de tas in i fastigheterna. Vi har inget fall där någon pall skulle ha stått avemballerad och oskyddad i regn i över en vecka. Däremot finns ett antal rena skadegörelser. Bland annat har pallar med väggelement vräkts omkull utomhus och trampats på så att kakelplattorna förstörts.

Enligt hyresgäster så finns det exempel på att ventilationen inte fungerar i kök och badrum efter renoveringen. Är det något ni känner till?
– ”Efter renoveringen” är helt fel. Mätningar gjorda innan vi började våra arbeten visade på usel ventilation redan då. Det fanns heller ingen märkbar ytterligare förändring efter att vi utfört våra installationer, då vårt system påverkar ventilationen ytterst lite.

De gamla väggarna bakom de nya väggsektionerna har inte rengjorts ordentligt. Finns det inte risk för att mögel och doft därifrån sprider sig?
– Samtliga befintliga badrumsväggar rengörs med Fenom och innan renoveringsarbetet börjar går vi en så kallad försyn. Skulle det då visa sig att det finns ett behov av en mer ingående sanering, underrättar vi omgående vår beställare för ett gemensamt beslut om eventuell åtgärd.

Det finns uppgifter om att kakelplattorna skulle kunna lossna från de galvaniserade plåtar de är monterade på, då dessa material rör sig olika vid temperaturförändringar. Är detta något ni känner till?
– Detta är inget vi märkt under de sex år som systemet tillverkats. Vårt systerbolag, som tillverkar cirka 6 000 badrum per år, använder sig av samma teknik och har aldrig haft problem av denna typ. Däremot har vi även fått väggelement söndersparkade så att kaklet lossnat från plåtarna när dessa mellanlagrats utomhus och i entréhallar.

Det förekommer uppgifter om att en ättiksbaserad silikon använts som tätningsmedel mot de galvaniserade plåtarna. Är inte detta olämpligt då ättiksbaserad silikon inte bör kombineras med metall på grund av risken för korrosion?
– Enligt vår leverantör av galvaniserade plåtar krävs det ett basiskt ämne för att en eventuell reaktion ska kunna ske och ättika är ett surt ämne. Vi applicerar inte heller någon ättiksbaserad fogmassa mot aluzinkplåt eller aluminiumramen.

De protokoll som vi har sett på lägenhetsdörrarna är mycket bristfälligt ifyllda. Varför har detta inte skötts?
– Bristande kontrollnoteringar har förekommit från den grupp montörer som jobbar med köksrenovering. För att komma till rätta med detta har vi utvecklat mer ingående instruktioner för våra underentreprenörer samt tagit fram bättre egenkontroller.

Christer Nordemo

Fotnot: Svaren från Rum i Rum AB är nedkortade av utrymmesskäl. Rum i Rum AB har också kommenterat Huddinge kommuns byggnadsnämnds beslut att stoppa renoveringen under en period. Då båda parterna i detta skede har helt olika uppfattning i ärendet har vi valt att utelämna båda parternas kommentarer.

Fakta/Akelius Fastigheter Akelius Fastigheter AB bildades 1994 och är idag med sina 37 000 lägenheter, med ett beräknat marknadsvärde på 30 miljarder kronor, Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter.     Företaget har sedan starten gjort flera stora fastighetsinköp. Bland annat köpte man 2001 ett bestånd för 3,7 miljarder av Drott och i samband med detta övertog man även deras organisation. I maj i år gjorde man sin hittills största affär genom att köpa Täbyhus med 2 300 lägenheter för 2,3 miljarder kronor. Akelius Fastigheter har även 7 500 lägenheter i Tyskland.     Företaget redovisade under bokslutsperioden 200601–200706 ett resultat efter finansnetto på över 1,9 miljarder kronor och en omsättning på cirka 337 miljoner kronor. Ensam ägare till Akelius Fastigheter AB är idag den av Roger Akelius grundade utländska stiftelsen D A J M Ltd.                                                           Källa: Akelius och Affärsdata

Fakta/Rum i Rum Rum i Rum AB bedriver sedan 2006 verksamhet inom byggnadsentreprenad och då främst med inriktning på badrum.     Enligt årsredovisningen för 2007 gjorde man en vinst på 24 miljoner kronor och hade en omsättning på drygt 31 miljoner kronor. Under redovisningsåret hade bolaget inga anställda utan inhyrd personal från närstående företag nyttjades.     Rum i Rum AB ägs av Partbyggen i Kalix AB (Partab).                                                                         Källa: Affärsdata